近日，人民银行和银保监会联合召开《支持实体经济座谈会》，这次会议有一个引起特别关注的表述，那就是明确地将房地产当作实体经济来描述。对此，网上一片惊呼：这标志着国家层面巨大的态度转变和金融政策转向！

　　怎么回事？原来，在此之前，在国家层面，房地产的形象常常是负面的，是具有虚拟和投机倾向的，例如，房地产被认定为是宏观经济中最大的灰犀牛，房地产是虚拟经济的急先锋，房地产具有更突出的金融属性，最多把房地产描述为具有金融和实体双重属性。而今央行首次明确强调了房地产的实体经济属性，这让饱受质疑的房地产似乎有了一种“被解放”的感觉，由此人们有点不淡定了，有点激动了。

　　如果说，这次央行的表述算得上是一次“认定”，充其量也只不过是对既往市场上对房地产存在的某种偏见做了一次基于科学的矫正而已，让大家从一片迷茫中清醒过来：奥，原来房地产不是虚拟经济，不是纯粹的金融属性，而是实体经济属性啊。

　　事实上，权威的国际组织对房地产的定义，从来就是两大属性，第一个是实体经济属性，第二个是投资属性。房地产的终端产品是房子，是大宗商品，放到个人商品清单里，可能就是一个“巨无霸”，对于一个人或一个家庭来讲，一套房子很可能是他们一生中最重要的一件商品，会占用他们全家很大的一笔开支。同时，不同于其他商品，房子这种商品具有鲜明的保值增值功能，房子买了以后，其价值会跟随区域和城市的发展而增值，从这个意义上来讲，房子常常给一个人或一个家庭带来来自意外经济收益的惊喜。正是房子的这种投资功能，使得市场上出现了专门炒房的力量，不断助长房地产的投资属性，弱化房地产的实体经济属性，以至于蔓延生长为投机属性，通过不断加杠杆、透支、炒作等方式，一步步把房地产引入虚拟经济的通道里。

　　中国房地产过去二十年间，这样的投机炒作大行其道，导致人们一想到房地产，就自然而然想到投机炒作，想到虚拟经济，这是市场扭曲的结果，不是房地产本身的价值属性。现在央行对房地产作为实体经济的表述只不过是让房地产的第一属性再一次公正呈现一下而已，无需“认定”。

　　我觉得我们倒是需要关注一下，央行为什么在这个时候对房地产的实体经济属性做出明确的表述？因为，在当前疫情和国内外经济形势日益严峻的大背景下，过去一些年里国家在房地产领域的若干调控政策已经显得越来越不适应形势的需要，今年头一个季度的经济增幅仅有4.8%，距离全年5.5%的目标尚有很大的距离，目前国家经济龙头上海的疫情又严重影响全国经济走势，因此，有必要对原有的房地产严控政策做出必要的调整，强调房地产的实体经济属性，继续发挥房地产作为国民经济支柱产业的作用就显得极为重要。

　　房地产的“实”，除了它的钢筋水泥等等这些实体原材料以外，更多地表现为在经济的实际成长过程中对国家宏观经济的支撑作用。仔细盘点一下二十年来中国房地产的成长，我们可以发现，房地产的确出现过以暴利为诱惑的虚拟经济倾向，但更多地还是作为实体经济在发挥作用。我把房地产这些年来的发展概括为四重模式，在这四重模式分界之下，地产经济正在稳步地脱虚向实，正在回归民生经济、实体经济和常态经济。

　　第一重：暴利模式

　　这是货币化改革二十多年中基于土地财政的孽生模式，它的基本表现是，在漏洞多多的流动性扶持下，滋生为庞大的虚拟经济体系，通过不断加杠杆式的投机炒作，在房地产获取暴利。在一些房地产炒作频繁的城市，房价在几年内就可以暴增几倍、十几倍。

　　国家政策绝不是打击房地产，而是打击其暴利模式。近年来，在持续严厉的调控下，暴利模式遭遇到政策的严厉打压，遭遇清场，那些希图借助土地和房产获取暴利的时代将要过去了。

　　第二重：城市化模式

　　中国房地产过去二十多年来，之所以能够得到如此快速的发展，主要是因为中国正在经历城市化高速成长的时代。中国的快速城市化从上世纪80年代初开始，经过40年的高速发展，中国的城市化率大幅提升，已经由1980年的不到20%上升到目前的65%，几乎每年一个百分点的增幅，平均每年农转非1200万人，中国的住房销售规模已增长到目前的18亿平方米，中国的城镇住房总量已经有3.5亿套，人均住房面积也达到了40-50平方米的国际高度。正是由于人口城市化的快速成长，才强力推动了房地产业的高速发展，这是房地产作为实体经济的最大支撑点。

　　目前，中国城市化离70%的标准规模还有大约几年时间，未来几年中国仍然可以利用城市化的人口红利来推动房地产发展，但是，城市化毕竟快要结束了，依赖城市化人口红利的时代就要结束了，房地产作为实体经济的最大支撑点正在急剧收缩，房地产的发展也面临再一次的转轨定向。

　　第三重：城市群模式

　　人口城市化模式将在几年后结束，但人口向大城市以及城市群集中的趋势仍将持续很多年，这为房地产提供了继续发展的机会，是房地产的城市群模式。我们也可以把这种城市群模式看做是城市化模式的延伸模式或纵深模式，是人口由低端的农村和中小城市向高端的大城市以及大型城市群、都市圈集中的模式。

　　目前全国有19个大中小型城市群以及都市圈，其中重点是京津冀、长三角、大湾区（珠三角）和成渝城市群。这些大大小小的城市群和都市圈的成长将带来持续的人口、资金和产业的不同程度的集聚和发展，同时也对房地产本身带来结构性的纵深发展的重大机会。城市群、都市圈的核心大部分是一二线城市，其房地产的成交和价格都将与群圈以外的三四五线城市持续拉开距离，房地产将因此进入差异化发展及因城施策的时代。这也是房地产作为实体经济的重要的拓展空间和发展方向。

　　第四重：常态化模式

　　尽管房地产的暴利模式已经走向末路，尽管中国城市化即将结束，房地产对城市化的依赖也将显著弱化，然而，对于资源型的土地和资产型的物业来说，它们永远存在，永远伴随人类。只要市场存在，土地和房产的交易、维护和业态延伸就会长期存在，这必然滋生出房地产的常态化模式，这种模式下，房地产仍然是国民经济的基础产业和支柱产业，只是剔除了暴利机会和逐渐失去城市化人口红利的常态化产业。可见，房地产的实体经济地位将长期伴随宏观经济的长期发展而得到体现。

　　由上可见，房地产的实体经济属性有着非常坚固的基础，正在远去的城市化模式、正在大面积发生的城市群模式，将会长期存在的常态化发展模式，这些客观经济社会流程都对房地产形成稳固的时代性支撑。

　　所以，房地产的实体经济属性，它客观存在，我们只是不要在市场上用泡沫化的炒作把房地产的实体经济底蕴掩盖住就好了。

　　最后还要强调一句，当我们讲房地产的实体经济属性时，不应该由一个偏颇走向另外一个偏颇，因为要记住，房地产除了实体经济的属性外，它还有投资的属性，这也是客观存在，我们只是不要把正常的投资属性绑架到投机模式或暴利模式上去就好，凡事有个度。回想这些年来，房地产给我们带来巨大的安居的实体责任的同时，的确也被暴利力量绑架到投机通道里面去了，才引发了无数的调控打压。让房地产本本分分地执行它本来就有的实体经济属性和正常投资属性就好。

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