|沙龙选自曲高和钟（ID：m15875）

正文 | 孟庆祥

原标题：建一座新城有多难？

愚人节那天，中央突然爆出一个特大消息，要在连接京津的西南线上做一个等边三角形。三角形的另一个角是河北省雄县、荣成县和安新县的交汇处。雄安新区。

雄安新区的规划建设，将以特定区域为起点，先行开发。起步区约100平方公里，中期发展区约200平方公里，远期控制区约2000平方公里。雄安新区的设立，对于集中疏解北京非首都功能，探索人口密集区优化发展新模式，调整优化北京城市布局和空间结构具有重要的现实意义和深远的历史意义。天津-河北，培育创新驱动发展新引擎。

在这个新闻淡季，有这么大的话题，自然不能错过。然而，却是让各类作曲高手眼花缭乱的话题。他们不知道从哪里开始，也不知道怎么写，这件事没有理论或成熟的逻辑。看了一堆缺乏新意的吐槽文章，为什么不试试看呢？越多人不理解，我就越善于想象。

首先，颂扬美德的文章被官方垄断，不能写新意。历史挖掘和引用只能揭示，精通有时等同于腐败。比如有人说这是为了战争的安全。尼玛，就算是在2000年前的秦始皇时代，两百里的平坦河流也无法构成安全屏障，更何况现在只有一个小时的车程。可见这些所谓的有钱五车人是多么的无知！历史首都的搬迁与现代不同。历经沧桑。距离和地形在历史上一直是军事的，在运输和武器的现代时代早已失去了它们的意志。

看了大部分的吐槽文章，觉得这没什么戏，也说不出银猫有多丑。无论如何，这不是戏剧。让我想起福特自传中的一句话：“我从不雇佣聪明人，他们不知道自己在做什么。如果你想破坏你的竞争，就派那些聪明人去那里。”

就在聪明人说没有戏的时候，不聪明的人却在思考如何利用这个机会进行炒作。这就是聪明人和不聪明人的区别。

千年计划之类的纯属胡说八道，千人之后是否还有人，就不得而知了。如果大家都这样想，到头来就没有戏了。如果它真的组织得很好并且有戏剧性，这就是我的基本结论。

01

一个看起来像住宅的房子，加上房子需要的道路、三通和一个相等的基础设施，目前的成本不超过5000元/平方米，但在北等很多地方卖到10万元，商和沉。土地稀缺、政府土地供应不足、货币政策等等，都只是诱因。房价 的飙升实际上只有一个原因——集聚。一个地方可以变成无人的鬼城，也可以变成一个财源广进的宝地。根本原因在于它能否促进聚集。

财富和机会源于集聚，成本随着集聚而上升，形成相互依存的关系。

PPT之王总是张嘴闭嘴。事实上，人类形成的真正生态是城市。

归根结底，城市建设失败，意味着健康的生态还没有形成。

珠海的平原非常广阔。很多年前，有个大傻子说珠海怎么发展？方法是引入一个大学城，然后一群大学骗子去那里建造一大块土地。然后，什么都没有发展，因为它不够生态。可以上学，不能工作。都是单身学生，品种也很单一。当然，它不能形成生态。所以，多年以后，大学城还是大学城，不能带动经济发展。

2008年汶川地震后，一座崭新的城市很快建成。因为有人居住，所以不会变成一座空城。其次，根据城市的基本功能，使其具有合理的生态并不难。

1979年，中国建立了一个名为蛇口的特区，即今天的深圳。与此同时，珠海、汕头、厦门等三个特区的发达程度远不及深圳。主要原因是深圳毗邻香港。抓住了第一轮发展机遇，形成了自我循环、自我强化的体系。虹吸效应让它吸引了很多人的聚集，随着不断的加强，很快就会形成一座超级城市。.

1992年，特区效应在深圳出现，上海开始开发浦东。在最初的五六年里，它根本不起作用。直到1999年金茂凯悦大厦落成后，才终于有了一点人气，开始集结效应。十年后，它成为中国最具标志性的地点。

在浦东取得初步成功后，中国至少有80%的城市学会了开发新城。农田变成了城市雄安新区房产多少钱一平米，荒地变成了成熟的土地，政府赚了很多钱，城市有了很大的发展。

每个新城都经历了建筑漂亮、房间便宜、人气不旺、物价上涨、城市重心转移的阶段。当然，不是每个新城镇都成功，但大多数都是成功的。

城市是一个集聚区，其基本生态并不复杂。宜家和万达都在城乡建房，一栋综合楼可以给大片地区带来繁荣。如果政府的权力用于支持其他设施怎么办？暂时不受欢迎只是因为人是领地动物，本能地愿意生活在熟悉的地方，不愿迁徙。但这种生物力并没有那么强，只要诱导剂出现，新的聚集体就会迅速形成。在一个城市，我们可以很容易地看到不同地区的兴衰，这是十多年的工作。

02

城市生态并没有想象中的那么复杂。工作和生活是一个自我循环的生态。

很多房地产开发商在远郊建房多年，并没有很受欢迎，因为在这里可以生活或工作，只能吸引不需要工作的老人。但是，清纯不需要工作的老人并不多，想要把这样的住宅小区全部搅动起来也不是一件容易的事。

大公司搬迁到远离城市的郊区。由于人们的习惯和暂时缺乏生活设施，人们往往宁愿住在城市里，忍受长途通勤，也不愿住在公司附近。

如果您可以工作并拥有生活设施怎么办？

真正的城市也不会在一夜之间形成，它还需要一批新的居民。有了所有这些元素，创建一个新城市并不难。

中国的城镇化率从改革开放时期的不到20%上升到现在的55%左右。根据更可靠的估计，还有20%左右的增长空间，也就是说未来将有3亿人左右进城。

城市化的三个主要途径：

一是原城自然生长，城内不断向四面八方蔓延，也就是俗称的“煎饼”——从中心向外一层一层的蔓延。这种模式的优点是非常自然。随着城市的扩大，生态自然形成。

二是新区的设立，土地趋于成熟。与第一种方式相比，引导单向扩容，规划统一，扩容成本低。

三是建设农田新城。最容易计划和最低成本。

从一到三，一个比一个好，一个比一个难。新区模式相对成熟。政府先搬迁，再保住几家企业。居民们很快就会跟进。

新区的规划真的很好。这是一个基本的事实，但不愿移动的人的原始本能正在阻止新区域的形成。然而，原始本能很容易被现实教育改变。当年，浦东新区建设已久，无人问津。房子很便宜，没人买。可现在，雄安一出，炒房的人络绎不绝。这是实践教育的结果。

最后，我想回答一个问题。很多人会问，自然扩容不就是一个好办法吗？想为毛重新开始吗？北京广平川地区有7000平方公里，现在使用的只有2000多。毛泽东扩张是自然的吗？

答案只有一个字，那就是“成本”。聚合可以产生财富，而人们的意识形态可能会高估这种财富。因此，城市的自然集聚必然形成泡沫。比如一个城市热点房价达到10万的水平，再集中也无法创造这样的财富，这样的位置长期来看会形成负资产。

政府的解决办法是把核心区交给企业，然后通过周边飞涨的地价征收隐性税。一套1000万套的住宅，按100年的折旧加上资本成本计算，不到一个月的成本就高达2万，也就是说日常生活成本高达700元。有多少人每天能赚到这么多钱？南方一个养谷的城市，就是利用这一招，将最好的土地免费赠送给高科技公司，随后周边的地价就上涨了。大家都夸他雄安新区房产多少钱一平米，他很厉害。事实上，他在骗你。

如果政府就像一个企业，利润是唯一的目的，这就是最好的发挥方式。但政府不是一个长期盈利的组织，它必须保证长期的协调发展。因此，要不断地产生团块，不断地破坏它们，以防止因气泡过多而导致的塌陷。这就是为什么新区比自然扩散好，新城镇比新区好。虽然各有千秋，但在这个世界上，凡是值得做的，就值得不分青红皂白地去做。等到所有条件都成熟了再去做。世界上永远不会有这样的机会。

03

拓跋宏，北魏鲜卑人，5岁即位。成年后，虽然是鲜卑人，但主张完全汉化，改姓元洪，汉族.

公元493年，拓跋弘26岁时，想做一件事，想把首都从漠北的平城（山西大同）迁都到南边700多公里的洛阳。鲜卑人向来都聚集在北方，当然也不愿意搬到七百公里外的南方。

该怎么办？

拓跋宏想到了一个绝招——组织南征。以往，南下700多公里，实属不易。到了洛阳，我说休息，休息，休息。几个月过去了，大家对洛阳也越来越习惯了。拓跋红说，是时候继续往南了。大家都已经进入了舒适区，不愿意再往南走，就在洛阳安顿下来。

从北京迁都，牵扯到田朵错综复杂的关系，绝非易事。所以，这次雄安的定位是“疏解北京的非首都功能”，暂时肯定是这样，但几年后就不一定了。先动水利部，再动工信部，其实并不复杂。

长安距离洛阳约400公里，在马车时代，这并不是很近的距离。唐朝基本上是长安和洛阳的都城。中国那么大，政府的职能比单纯的市场经济要多得多。为什么整个双都不能相距100多公里？完全应该。

那么，是不是说雄安就一定能做到呢？

这是人为的东西，客观上是有条件的。如果一味地整顿，再好，都会残废。

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