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雄安新区房产首付8万 房地产的核心是政策,并不是长期看人口、中期看土地、短期看金融

更新时间:2022-08-01T11:13:39 浏览:93次 作者:雄安新区房价

任泽平是房地产行业的网红。他总结了三句话:房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。近年来,它已成为房地产从业者的分析框架和房地产投资者的理论指南。 .

从10-20年的时间来看,以上三句话都可以。但是,从中国房地产行业的整体发展来看,决定房地产发展的核心因素是政策和国家对房地产行业的态度。人口、土地、金融只是政策的表达方式。

从大时期划分,整个房地产行业的发展分为三个大阶段,第一阶段是住房福利阶段(1997年之前),第二阶段是住房市场化阶段(1987-2017年)年),第三阶段以担保为基础,以市场为补充。

以下分三个阶段进行描述,并附上家庭资产配置的策略建议。

第一阶段是住房福利阶段,1997年以前属于这个阶段

50岁以上的人,1990年代初20岁以上,基本进入社会参与工作,赶上了福利房的尾巴。

如果在体制内,就会面临婚姻和住房的问题。那个时候还是分单位的,不过还是要商量辈分的。如果你和你父母在同一个单位,你就会被消灭,你可以住在你父母的房子里,然后你的父母会重新排队。父母再次排队的原因是家庭人口增加,没有足够的住宿。咀嚼总是合理的。在资历的时代,资历永远是赢家。

楼梯,来自网络

当时单位自己建房,然后分房给员工。是福利分配,员工不花一分钱。 1997年住房市场化后,职​​工福利住房实行社会化。员工交了一定的费用后,就被认为是商品房,有产权证。

福利分房时代,单位小,福利不好,建不起房,员工只能到房管局租房。房委会的房子是哪里来的?有的是公私合营时期没收、没收的房屋,有的是国家出资修建的。

当时也有私人住房,也就是公私合营期间留给住房阶层的房子,多余的已经没收了。

在福利好的企业福利分房阶段,都是楼梯间,最多6层。一梯三户,建筑面积在60-80平方米之间,有两三间房。那时候的计划生育都是一个孩子,一家三口,两间卧室就够了。因此,两间房分配给普通员工,三间房分配给单位领导。那个时候,领导的房子还没有他们想要的那么大,而且是按等级来的。

1990年代,也有少量的商品房。因为国家和企业为解决职工住房问题背上了沉重的包袱,耽误了住房建设进程。在计划经济体制下,住房完全由国家补贴,实行福利分配的方式行不通。于是就有了“房改要走商品化道路”的住房制度改革。

如果你只在体制内工作,你买不起商品房。当时有同事出海,几年后买了一套商品房,120平方米,三房两厅,特别羡慕他们。

福利房只能解决居住问题。福利房虽然不花钱,但想提高生活质量,买不到全额,更不能在单位工作。

改革开放后,社会进步了,经济发展了,老百姓都需要追求更美好的生活。在此期间,进入了住房社会化、货币化的新时代。

二、第二个阶段是住房市场化阶段,1998-2017年属于这个阶段

1998年7月,国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布同年下半年起全面停止实物分配住房并实施住房分配货币化。

经过20年的探索,已全面进入住房市场化阶段。 1978年至1988年逐步探索试点,1988年至1997年在全国范围内逐步扩大和深化,直至1998年全面推广。

我了解到,深圳对政策敏感的人从1990年代就开始贷款买房了。他们有多先进。深圳毗邻香港。香港的房地产投资理念,至今仍为深圳商界人士提供启发和借鉴。深圳的发展得益于香港,深圳人的财富观念也得益于香港。虽然香港的土地财政模式最终遇到瓶颈,引发了诸多社会问题,但在发展初期对深圳和中国的快速建设起到了积极的作用。

接下来看如何打破香港土地金融进入的瓶颈模式,不要在内地重蹈覆辙。

全国住房市场化的开启始于1987年12月深圳首次公开土地拍卖。住房市场化首先是土地使用权的市场化。这是一次深刻的变革,也可以说是一次破冰之旅。

但之后的进展相对缓慢。海南虽然经历了1992-1993年的房地产热潮和泡沫破灭,但全国整体进展并不快。

住房市场化的快速发展还是在1998年及以后。今年以来,银行系统开始大力增加个人住房信贷业务。 1998年4月,中国人民银行发布《关于加大住房信贷投资支持住房建设和消费的通知》,随后又颁布了《个人住房贷款管理办法》。

但在当时,贷款买房并不符合中国人不借钱消费的传统消费观念。没有多少人是靠贷款买房的,很多人是攒够钱才买房的。贷款还要付银行利息,总觉得不划算。

但当时在深圳,有很多人贷款买房。因为我看到香港房地产业的发展,同样数额的资金可以买多套贷款,房价增加的数额远超银行利息。深圳人的财富意识觉醒较早,受香港华侨影响较大,较早接受商品经济和市场经济的概念。

深圳的房地产市场化领先于内地。所以,过去20年,房地产市场增长的起点是深圳,并不是因为一些北京人说深圳政策宽松。

正是由于房地产市场化和个人住房贷款的推动,房地产才兴起了20年。虽然有波折,但上涨很快被压制,然后库存增加,土地传入,然后放松,然后上涨,然后压制的循环重复。而且,由于贷款的使用越来越多,杠杆逐渐增加,房地产泡沫越来越大,房价涨得越来越快。以至于从2015年到2016年,年增长率达到100%,依然是一线城市房价。有些恐惧,有些焦虑。很多人感慨,一年不买房,就要忙十年。

这一时期的住房在很大程度上已经与住宅物业分离。金融属性的加强,让更多的房子开始闲置,涨价后买进卖出。几次来回涨价倒卖,再加上宽松货币资金的帮助,房价会涨的。

正是因为商品房带来的巨大收益,城市层面没有建设保障性住房的动力,开发商将保障性住房建设视为负担。在房地产市场化的20年过程中,保障性住房始终缺席。在一些城市,按单元团购的房子被列为保障性住房,浪费钱。一些城市将经济适用房分配给那些驾驶豪华汽车的人。原本保安室没有到位,就进行了这样的操作。可见,保安室基本没有起到保安的作用。应该保障的人被抢购商品房市场,加剧了一线城市商品房供应的紧缺,低收入人群的居住环境长期得不到改善。

房价涨幅过快,保障房跟不上,牵扯到民生,国家层面着急;房价涨幅过快,利益驱动杠杆太高,牵扯到金融安全,金融高层着急;房价涨得太快,房租也涨,实体店着急; 房价涨得太快,手上的房子相对贬值,家庭资产相对贬值,我也着急;只需要看看自己上不上车,买房越来越难,越大越着急。

如果您在公园里拐弯,遇到 10 个人,其中至少有 3 组人在谈论房子。老百姓的重心都在房子上,这对于城市的发展来说并不是一个好的现象。

房价增长太快了。好消息是,房子在手,土地受益人,开发商,高杠杆炒房者多。由此衍生出“打工不能财务自由”、“打工不能致富”、“人人可以买房,人人都能实现财务自由”的非主流价值观。主流价值观。这就是向来以勤劳着称的中华民族的辛勤劳动。非常讽刺。

雄安新区房产首付8万

住房市场化加速了中国的城市化进程,人民的居住环境得到了很大改善。这是必须肯定的。但是,高房价带来的弊端,比如实体经济抽血,影响了年轻人创新的积极性,引发了二次危机,比如年轻人不愿意结婚生子,因为生活的压力,以及新生人口的断崖式坠落,也必须认真对待。 #专家:中国年出生人口可能跌破1000万#

住房福利分房的路是行不通的,市场化的路现在也遇到了瓶颈,必须解决。

因此,第三次房改时代已经到来。

第三、第三阶段是以担保为主,市场为辅的阶段,从2017年开始到以后

这个阶段从“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位开始的。

这个定位早在2016年12月中旬就提出了,“准确把握住宅的居住属性”是这个定位的核心点。

为什么说这个阶段以保护为主?一是当前住房的主要矛盾是保障性住房不足。必须弥补保护的不足。过去大力发展住房市场化已经做到了,或者已经做到了。现在纠正偏差,当然保护是最重要的。二是国家层面要求“租售并举”。租金应放在销售前。房租是保障体系,比商品房买卖更重要。三是住房金融属性增强,民间开始有组织地炒房。第四,住房事关民生,民生无小事,保障体系是解决民生问题。

此外,解决贫富差距也是国家治理的重要内容。通过“租售同权”,保障租房者也能享受到正常的医疗、教育等公共服务,从而拉近贫富在公共服务享受上的差距。

例如,深圳在过去两年将保障性住房建设置于商品房之前。深圳房市最大的变化是各地人才建房的工地。

深圳人才住房

2018年,深圳调整住房结构,人才住房、保障性住房和公共租赁住房占新增供应的60%。 2018年至2035年,全市共建设各类住房170万套,其中人才住房、保障性商品房、公共租赁住房不少于100万套。

可见,在未来的住房建设中,深圳将优先考虑保障性住房。

自建房、炒房、炒房到现在已经四年多了,最好的城市群是京津冀。因为雄安新区从成立之日起就提出了不征收土地财政的老路子。鉴于雄安新区的定位,这为京津冀城市群未来的发展定下了基调。

当时,很多人并没有认真对待这一变化。

近年来,京津冀城市群房价的城市变化是一致的。自2017年调整以来,北京的成交量直到去年底才有所回升。除了学区房,房价与2017年的最高点还有差距。天津和河北一直处于下降状态,尤其是北京周边,房价被砍了一半。很多人认为,是北方的环保要求制约了很多产业的发展,这是北方经济不活跃造成的。其实还是政策原因,因为房地产行业发展的调子变了。京津冀城市群的房地产市场最能体现这种变化。

从政策走向来看,京津冀城市群是标杆。

珠三角、长三角的房地产基调,要与京津冀地区接轨。

去年,深圳的房地产调控开始向长沙学习,这表明它已经开始发生变化。过去深圳的房地产问题,我们都去香港学习。从长沙回来后,二手房有了指导价,从根本上遏制了二手房的炒作。

保证的就是保证,营销的就是营销。没错,但是在没有建立安全体系的情况下,市场不能属于市场。因此,在全国几乎所有的热点城市中,一手房市场都是公平的,并且倾向于刚需。二手房实施指导价。虽然目前的指导价是银行放贷的参考标准,但由于首付增加,市场转冷,二手房价会向指导价靠拢。这样,国家就控制了二手房价的未来走势。

很多人会说,二手商品房应该摆脱交易,不应该有规划元素。但是雄安新区房产首付8万,住房关系到民生。在保障体系建立之前,国家对限购、限贷、限价、限销的调控也到期了。

在保护为主、市场为辅的阶段,预计至少15年。像新加坡这样的安全体系建立起来,就是一个安全与市场并重的阶段。那个时候,无论房价市场化商品的质量有多高,因为民生有保障,就不会有什么社会问题。另一方面,民生有了保障,商品房也不会再炒作,因为接盘的人不多。

所以,对于中国的房地产来说,最重要的因素是政策,而不是人口、土地和金融。 .

四、家庭资产配置,减不动产,增加金融资产

对于投资,有专家分析,中国房地产已经走过黄金发展时期,现在正在进入白银时代。这基本上是一个误解。政策决定质量。

对于普通大众来说,1997年之前是生锈的年代; 1998年到2016年,是黄金时代; 2017年之后是青铜时代。

一个国家的发展取决于其庞大的制度体系;一个城市的发展取决于它的产业结构和转型升级的能力;一个行业的发展,取决于国家对这个行业的态度,也就是国家意志。从个人投资来看,无论是创业还是房产投资,国家大力支持的行业一定是首选。

显然,房地产行业已不再是大力扶持和扶持的行业。从雄安新区的发展路径(不走土地财政老路)到疫情期间的经济振兴举措(短期内不以房地产拉动经济),房地产业已完成它的历史使命。未来的房地产行业并非不重要,但其重点发生了变化。从过去刺激经济增长到保障民生。

现在,普通人的家庭资产基本上都是不动产。经过20年的房地产大发展,大多数人拥有一套商品房,很多家庭拥有两套以上的商品房。随着房地产行业进入新时代,持有的房产除了自住外,要么出租以实现居住功能,要么留下寻求其他增值渠道。

一项研究表明,在“十四五”期间,居民将部分房地产转化为金融资产的真实需求和动力。由于房地产本身的属性,总量高,流动性差,交易成本高。如果一年内不增加5%,则不包括持有成本。如果不增加10%,交易就会赔钱。

目前深圳房地产市场,一手房限价公证,二手房指导价越来越难买房,需求会减弱。贷款价值比下降,财务属性恶化。分配过程计划的组成部分越来越多。即使人多地少,但有效需求减少(购房资格严格,保障性住房增加),房地产市场也无法掀起大浪。

关于金融资产,我不赞成普通人购买股票或股票基金。没什么好说的,因为绝大多数散户都是韭菜。看看这些话题#今年清算基金数量达到57只,增长近150%#,你就会知道股票或基金市场不是一般人可以参与的。

其实市面上也有回报不错的理财产品。本文不讨论。

国家层面也在开辟适合普通人实现保值增值的渠道,比如房地产信托等等。值得观看和学习。

总之,对于有投资需求的人来说雄安新区房产首付8万,房地产不再是最佳选择。因为这是一个政策决定,所以政策环境发生了根本性的变化。无论长期人口增长与否,中期土地供应与否,短期金融宽松与否,政策决定质量和政策空间。

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