这是拿铁房产观的第65篇原创

今天说一下广州的四个主城区之一的海珠区。

当天河黄埔已经涨上天的时候，我们到海珠去寻找一下机会吧。

广州市海珠区

海珠区不可替代的价值

为什么说海珠有不可替代的价值，看一下上面的图，海珠四面环江，是广州最大的江心岛。

既然是岛区，那可开发的土地就是有限的，总有开发完的一天，目前海珠只能靠旧改来释放城市用地。

东南边海珠湿地公园和瀛洲生态公园也是占了很多，东边和东南方向都是生态用地，严禁开发的。

天河和越秀也是这种局面，天河往北是火炉山，越秀往北是白云山，他们往南都是江，土地非常稀有，可开发空间有限。

荔湾和佛山太近了，容易受到外溢，当然不止这个原因，这个接下来有机会再说，今天还是继续说海珠。

目前天河黄埔的评估价都有上调，但当前行情下一天一个价，业主们又都很拽，评估价也是跟不上的。

如果评估价跟不上的话，首付会增加，杠杆自然就差了。

在海珠还可以，除了老破小之外，大部分已经涨回2017年高位了，下一阶段就是要突破了。

为什么说海珠还可以买？

1. 海珠也是中心四区之一，配套成熟，通勤方便快捷，自住投资都可以。

2. 不管政策如何变化，海珠的政策一直是不变的，从未放松过，所以调控的影响忽略，只会随周期变化，不会受短期影响。

3. 海珠属于岛区，四面环江，土地开发有限，中西部全面旧改，南北产业辐射，价值越来越高。

涨的时候涨得多，跌的时候跌得少，这就是中心区的价值，既然可以买，那我们来看看怎么买。

简单来说海珠只需要分五个板块，即东南西北中五个，如果分得细的话，那就要分琶洲赤岗、滨江东滨江西、南洲沥滘、海珠西、江南大道、宝岗大道、赤沙等。

1.琶洲到赤岗

在四个中心区里，海珠的地位越来越高，以前别人是通过琶洲会展中心知道的海珠，后来是广州塔，现在是互联网总部基地，让海珠直接走上了国际范。

从8号线客村站到万胜围，就是整个海珠最核心的板块了，除了保利天悦，雅郡花园，也没有什么拿得出手的住宅。

2020年这个板块也是领涨的，比如赤岗的会展世界城、珠江帝景、泓景花园，除了这几个，其他小区体量一般，但也是不错的，有世港花园、畔江花园、会展西岸。

因为片区优质小区不多，盘源有限，看到满意的都可以下手。

如果还有人怀疑这个片区的话，只能说明你的眼界和资金都不够，买不起这里。

三年内会有11/12/18号线要开通，还有广佛环线、28号线、穗莞深琶洲支线经过，将来直达机场、广州南站，并且串连东莞佛山。

如果琶洲成型，形成半小时到一小时生活圈，那将会对周边城市产生弘吸效应。

虽说现在也涨了一轮了，但这个片区全部成型在三五年后，等到500强们人员到位了，估计也很难抢到房，因为他们资金实力雄厚。

此外，和金融城鱼珠不同的是，这些企业和人才已经来了，有些已经入驻，有些正在来的路上。

如果说金融城鱼珠的成型需要5-8年，那琶洲只需要3-5年，也就是一眨眼的功夫，一个个短周期上演，很是刺激。

2.滨江东

广州大道的西边一直到海印公园，就是滨江东板块了，这是广州老牌的豪宅板块。

其实板块并不是很大，楼盘却不少，由于有江景资源，配套非常成熟，居住也非常舒适，老广在这里也比较多。

豪宅盘有中海锦苑、汇美景台、中信君庭、金海湾、海珠半岛等。

06年珠江新城中海花城湾开盘价格从9000-12000多的时候，滨江东的金海湾已经三万多了，如今中海花城湾已经15W了，金海湾1月12日成交价才6万。

由于这些盘都是北向望江，为了能够户户望江，户型总是有斜角，不太方正，这些也是传统豪宅的通病。

这个片区也是有非常优质且受追捧的刚需盘，比例富力银禧、嘉仕花园，滨江东仅有的10号线也刚好经过这里。

滨江东早就开发完了，没有任何新增利好了，不会再有大的变化，所以，你看到现在这个样子，十年后还是这个样子。

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虽然增量不多，但毕竟是江景房，遥看珠江新城，车程也在20分钟左右，等琶洲赤岗价格上去了，这边的性价比就出来了。

那些上千万的豪宅不需要你担心有没有人买，刚需关注一下10号线滨江东站附近即可。

3.滨江西

2/8号线中间的部分统一叫滨江西吧，你想叫海珠北也可以。

发现没有，这片中间是地铁空白区域，也就是宝岗大道沿线，价格就比2/8号沿线地铁盘便宜1-2万。

这个片区的学位是整个海珠最好的天悦花园，有同福中、宝玉直、穗花，海珠的老城区也在这里，喜欢打卡拍照的有洲头咀、同福路骑楼、海幢寺欢迎你。

老房子还是比较多，次新盘都超六万了，比如富基广场、朗晴居、力迅时光里等，也是一房难求，如果需要学位的可以考虑这里。

100多到600多的都有，越秀上班的可以选择这里，方便快捷。

一线盘是能跑赢大盘的，但是目前放盘量屈指可数，实在没有什么选择，二线盘的涨幅可能就很一般了，特别是宝岗大道沿线的南北广场、宏宇广场之类的。

整体上来看，潜力一般，除了天誉半岛、亿海湾，基本也没有什么像样的江景房，片区未来也难有大的改善，主要还是以老城区的形象继续下去。

4.海珠南

新滘西路到大塘以南都是海珠南，创新湾也在这里。

沥滘的旧改拖了好多年了，广佛线的后通断也修了好多年，拆迁问题一直影响着海珠南的发展。

但是看到广州之窗和滨江生态总部基地的建成，仿佛也快了，至于有些什么企业入驻，以及将来会打造成什么样子，在开发商的沙盘上能看到。

等东晓南石溪之间的10号线开通，它们和南洲就成了金三角区域，共同辐射整个海珠南。

这里有海珠的成交大户金碧花园，英豪花园、颐景华苑也算是第一梯队的盘了，买了这里至少流通性不是问题。

即便是五年后，大概率还会是刚需热门置业之地，因为上车很容易，很多人都是从这里买了第一套房开始，慢慢换了更大的房子，越买越多。

在老城区，房子不仅是有居住价值，还有金融价值，能贷款30年的房子就是好房子，何况有地铁，有学校，200多万都能上车，试问哪里还有这么好的选择。

虽然也涨了有15%了，但基数不高天悦花园，依然还有空间，300多的需求买这里也是非常安全的。

这一片受石溪旧改利好，同时交通兑现，但是片区老房子也是太多，会拖一些后腿。

5.海珠西

从北部的沙园到南边的石溪，工业大道以西的区域，也叫广纸新城，是目前旧改进行得比较快的区域，这几年海珠的高价地就来自这里。

说是疯狂旧改，去到那里，好像也没有什么拆迁的进展，到处是标语，鼓励村民们早日拆完早日奔向幸福生活。

为了维持土地供给，同时要建设创新湾，拆迁进展又慢的情况下，肯定还是要以拍地为主。

但这些高价地从卖出到收楼，走入现阶段的这个行情是没有赚钱的，越秀海月、海珠小雅、金融街融御等。

海珠西的面貌

如果2019年买入保利花园，现在也赚了100多万了。

中海观澜府7-8万，时代大家8-12万，看上去都卖得很火，但已经超出了刚需的范畴。

如果说规划的高端大气上档次是为了卖出更多的溢价，那你作为买入的人是什么，是韭菜吗？

很明显的是，开发商已经提前替你吃掉红利了，他说海港城要建了，准备要卖8万，他说创新湾将来多牛，准备要卖12万，然后你也买了。

你有钱，随便买，你全款，随便买。

你如果是贷款的话，还是算一下限售五年的持有成本吧。

都是卖的江景盘，全靠旧改来推动，这地段发不发展全是村民说了算的话，企业谁能等得了，别因为卖太多地透支了片区的价值。

开发商沙盘

当然啦，如果这么好的房子放在天河琶洲估计都是要卖15-20万了，不过没关系，最差也就是成了荔湾的黄沙吧，把海珠西全部打造成高端居住区。

总之等成型需要时间，你买这些高密度的新盘，要接受这些现状维持下去，出门就是堵堵堵的村路也要视而不见。

6.其他潜力板块

其他我认为还会有潜力的就是中大片区了，也就是10/11号线交汇的五凤、逸景路，这里也是因为旧改。

这里大部分是老破小，客源来自布匹市场的老板，潮汕人居多，有几个做生意的朋友就住在这里，目前最好的也就是逸景翠园，单价5.3左右。

再就是赤沙片区，除了因为旧改，还有发达的地铁交通路网。

将来会是琶洲的后花园，最快辐射到的区域。

目前这个片区都是村子，几乎没有什么可买的住宅。地铁集中在这里交汇也是有原因的，大概率进展更迅速。

其他建议

如果说海珠是你留在市区的最后选择，配套、交通、学位也是能满足你，但是不要期望太大，可选择并不多。

那些贵上天的一手土豪可买，刚需或投资还是回归到价值区域，或者自身能够承受的范围。

海珠的上车门槛：两房200-300万，小三房350-500万，大三房550-750万。

所以想上车大三房并且带优质学位的，最少需要准备550万以上。

这一轮涨幅最多的，首先是带概念的次新盘，网红盘，第二才是顶级学区房，第三才是次级区域的一线盘，最后才是次级区域的二线盘。

什么三线盘是没什么机会了，不要以为放水了就会雨露均沾。

即便是海珠，也不是每个地方的房子都涨的，比如宝岗大道沿线就一直没涨，所以买入确定性的区域以及现在刚需追随的一线盘很重要。

我是拿铁房产观，专注广州楼市咨询与信贷资金规划，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。

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