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二手中介费：买家0.4，卖家0.5

前言

今天早上醒来一看手机，都是关于2023年18日23时59分，甘肃临夏州积石山县发生6.2级地震，震源深度10公里的新闻。甘肃地处北方干旱地区，基本和北京是同一纬度，现在晚上也是零下十几度。我在甘肃上学几年，对那片土地还是有一点了解。好多农村都住着土坯的房子，还有一些是砖砌的墙加上水泥柱或者木头柱作为大梁，取暖基本是生火炉（这种房子在抗震方面还是差一点）。甘肃，青海甚至陕西的部分群众昨天晚上在担惊受怕中度过。人的生命在大自然面前还是很脆弱的，且行且珍惜（好多时候在想一个人忙忙碌碌一辈子，最值得的事情是什么呢？--有人说是：花掉的钱和陪娃的花掉的时间）。

前两天直播大家还是对二手房及新房的板块势能，未来保值增值方面还是特别关注，今天开始继续来聊二手房的相关信息。后续二手房和新房同步聊吧。今天就聊聊大红门板块。

一、板块

大家一般听到大红门（北京南三环至南四环之间，南苑路的东西两侧区域）的第一反应是，大红门批发市场，大红门猪肉（很多老北京，现在开玩笑：你老实点儿，不老实把你送去大红门！--就当二师兄那样处理了），近几年的疏解北京非首都功能，这里也是被定为要重点疏解的对象。买房人听说的还有中海和瑞叁号院、永定金茂府（新房宣传的比较多，二手房的相关资料就比较少了，那咱们就重点聊聊）。

①、历史

大红门原指皇家苑囿南海子的正门，最早可追溯至明代永乐十二年（1414年，当时扩建南海子时在东西南北四个方向上各开有一个门：分别称东红门、西红门、南红门、北红门，其中北红门为南苑的正门。清代乾隆年间又增开了五个门，在北红门东边所建的一个门称小红门--现在的朝阳区小红门区域，因此原来的北红门也被大家称为北大红门，后来习称大红门--具体位置在大红门路凉水河南255米处，1955年拓宽路面被拆除）。这里在清朝南院属于皇家打猎的地方，基本在光绪28年（1902年）南海子苑囿荒废，并且允许开垦闲散土地，因此这里形成了大批的村庄。

1950年大红门地区是北京的仓储、工业区之一。南苑路将该地一分为二，沿大红门西路及槐房路两侧，是以木材加工、木材仓储和油料为主的工业区（比如首钢带钢厂、北京木材厂、木箱厂、油毡厂、北京旅行车股份有限公司（当年著名的北旅）、大红门五金厂等等--中调消防单位）；凉水河以北、沿南顶路是北京肉联企业为主的肉食加工及仓储、日化工业区（北京市食品公司肉联厂，大家习惯称呼为大红门肉联厂--这个也是大红门最出名的产业）；凉水河以南、沿大红门路才是平房为主的的居住区。

八九十年代这里沿着木樨园至大红门形成了一条带状分布的北京著名服装、鞋帽、布匹、皮草、各种生活用品的集散地，大量批发市场就在这里自然形成（这里也聚集了大量的浙江商人，因此也被称为浙江村）。这里最后发展成为中国北方最大、实力最强的服装集散地（大红门服装批发市场，最高峰各类商户7000多家，从业人员5万左右）。丰台区政府当年还引入了服装商业（CBD）的概念，道路拓宽，形成了南中轴商业为核心，并且向四周辐射的全国服装、面料商业特色街道（这里也形成了满足自己特色的多层次的物流集散地，这里大部分是厂家的门店，因此相比较动物园批发市场等其它市场，在价格和规模方面优势突出）。

后来就是众所周知的原因，北京开启了疏解非首都功能，大红门首当其冲，这里在此迎来阵痛与蜕变。2021年10月底白沟房价多少钱一平方2023，北京大红门关停。周边的服装市场就这样逐步退出北京市场（目的地是河北的白沟，这么更换一次地方，批发的生意必然降落不少）。

②、规划

这里非首都功能的腾退，预留出未来发展的空间。2022年12月丰台区对整个大红门地区做了详细的规划，打造国际商务高地和世界文化艺术新中心（说白了，南中轴发展需要，旁边卖地更需要规划，接下来就是慢慢落实了）。

整体

规划文件很长，咱们就说干货吧。位置（北至东城、丰台区界，南至南四环路，东至光彩路，西至马家堡东路），总用地面7.59 平方公里。整体规划基本与北京的整体规划规划一脉相承，最重要的就是中轴线的规划（中轴线未来是要申请世界文化遗产），中间沿着中轴线是礼轴和沿着大红门路形成乐轴（两轴）。划分为生活配套区，沿着中轴线是御道文创商业区（科技文化+TOD综合配套服务区），南侧是红门文化商务区（国际商务区）（四区）。

结合现状社区边界、功能布局、权属边界、自然边界等要素，将大红门地区划分为6个街区（FT000504为01街区是保留整治街区；02街区（FT00-0505）是保留整治街区；04街区（FT00-0514）是更新改造区间；03街区（FT00-0513）是保留整治街区；05街区（FT00-0515）是保留整治街区；06街区（FT00-0516）是更新改造街区）白沟房价多少钱一平方2023，48 个主导功能分区。

总之：更新改造街区意味着拆迁，有新房出现区域--整体思路是中轴线沿线的，根据需求拆迁建设，其它区域的基本是改造和功能完善。保留整治区现在基本有完善的居住功能区，未来就是各种改造（老旧小区改造，街区改造--道路打通，拓宽，各种文化步道，步行街、文化公园、大红门艺术公园、公园绿化等等）

这里会沿着中轴线和凉水河增加公园绿化区域，形成生态景观带（一带）。并且会配建相应的场馆（文化馆、展览馆、各种艺术发布中心等）（多点）。

总之：这里属于非首都功能腾退的重点区域（腾退意味着腾出空间，迎接新的产业或者规划新的配套入驻），也进行了整体规划，主要就是各种老旧小区的改造，各个街区的拓宽和改造，各种公园、文化展览馆的落地和绿化带的落地（这个地方必然的趋势是更宜居了）。这里也会拆迁出一些空地进行新房的开发，南侧规划了国际商务区（但是这里的产业引进还是有点担忧，不要报的预期太高--各个地方都想要产业，产业就那么一点）。

③、板块

大红门板块目前的现状是：

板块的西北侧，凉水河的北侧为西罗园系列社区，这些小区大部分是八九年代的单位福利分房，有6层无电梯板楼，也有高层塔楼，单价基本在5.2W左右。这里也有05年左右的珠江骏景南区、中区和北区，人车分流，单价基本在6.1W左右。凉水河的西南侧是九十年代的海户西里系列小区，塔楼为主，单价基本在5.8W左右。

西南侧除了部分小区外。05年左右的福海小区单价基本在5.8W左右。这里有1998年至2010年左右建设6层无电梯板楼建欣苑系列小区，单价基本在5W左右。07年建设的远洋自然算是这一片的次新社区，小区环境不错，单价基本在6.5W左右。这里也有一些待改造的平房区域。沿着大红门西路南侧是正在建设的新盘永定金茂府和中海和瑞三号院，现在还在热卖中，单价9.5W（有一定的折扣和优惠，还有返佣可以添加微信咨询）。旁边还有一块待拍的地，大概率指导价还是9.5W。这里南侧还有待拆迁的平房及家具城（未来会拆迁改造成产业区，但是时间会比较长）。这里沿着中轴线有一些被疏解腾退的服装批发市场（好多都空着）。

板块的东北侧紧邻中轴线和大红门路是一片平房区（这里也就是曾经的批发市场，浙江人聚集地，未来这里也是要重点改造的区域），这里紧邻三环的八九十年代的老小区--东罗园、马家庄、冠军楼，南木樨园等单价基本在4.4W-5.4W之间（占用的整个板块的面积比较小）。这里有国家电网国网北京电科院、北京市体育局、体育职业学院、北京市网球运动管理中心等单位。

板块的东南侧沿着凉水河两侧布局，北侧是九十年代的老小区和2000年之后的小区聚集，单价基本在4.9-5.8W之间（价差也主要体现在年代差上面）。河的南岸基本是大部分的平房区点缀两三个八九十年代的老小区（大红门南里、大红门西里、大红门东前街甲27号）。这里也有一少部分文化产业园--北京北方汇隆文化产业园、中央芭蕾舞团等。这一片也是未来最容易建设和发挥的地方，拆迁难度会小很多。

总之：板块的被南中轴线（南苑路）分割成东西两块，被凉水河从中间斜穿过去，西北侧是老小区聚集区，西南侧是基本是空地+平房区+建材城+新盘（永定金茂府和中海和瑞三号院），东北侧是服装城被腾退的区域（平房区+北京市体育相关单位聚集区），西南侧凉水河北岸是2000年左右小区聚集区，河南岸是平房+空地（未来产业规划区）。整个板块内房价基本在4-6W之间浮动。新盘直奔9.5W（这就是丰台的特质，一二手差价真的很大）。

板块的东侧是刘家窑区域，这里基本是沿着地铁5号线和10号线分布，（北侧是八九十年代老小区+海鲜市场+南侧是2000年之后的次新聚集区，单价基本在5.3W左右）。板块的北侧是东城的永定门外区域（胡同+八九十年代老破小+新盘天坛府--还是比较热卖的，东西城的新盘太稀缺了，无地可建，只能通过棚户区改造，拆迁建设。整体单价在7.8W左右，新房单价基本在13.9W左右）；板块的西侧是丰台的角门区域，基本是老破小聚集地，房子单价也基本在5.5W左右（优势就是环线位置好，地铁比较方便）。再往西就是沿着4号线分布的马家堡区域（北侧基本是90年代后期的塔楼社区，单价基本在5.5W左右，南侧2003年以后的次新房聚集，单价基本在7W左右）。板块的南侧是和义区域，紧邻四环的区域被铁路和南苑路分割，形成了大片的空地+工业园+绿地，只有在南侧和义地铁站形成了2000年左右建设的和义系列小区，单价基本在4W左右。

总之：整体周围的势能相对都比较弱一些（二手房房价基本在5-6W之间徘徊）。只有北侧的东城永定区域，凭借环线位置+东城的名号，二手房基本在8W左右，新房快到13.9W。

下期接着聊

（澎叔侃侃侃-2023.12.17）

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