我们正处于房地产差异化的时代。

房地产告别大跃进时代，进入大分化时代。

在经历了近一年的政策打击、信贷紧缩和监管压力后，2021 年，中国房地产在年底迎来了复苏的信号。

但很多人认为，即使环境发生变化，房地产从行业到市场再到市场，也永远不会回到过去的黄金时代。随着规则和玩法的变化，行业预期和市场预期也发生了本质的变化。

2021年，我们曾经相信的房地产很多基本逻辑都会发生改变：比如，龙头房企的爆发，预示着房地产不存在“太大而不能倒”；发生了变化；土地集中供应新模式有效抑制了地价差；房产税试点逐步临近，房子越多越好……

旧秩序的结束意味着新周期的到来。石家庄地产将迎来哪些变化？

房地产进入大分化时代。

从房地产市场空间来看，房屋已经过剩。支撑近20年房地产快速发展的，是城市化带来的巨大住宅需求。但是，2018年以来，我国城镇化率增速一直不到1%，住房总需求在下降。

据国家统计，2019年，我国城镇居民住房拥有率达到96%，人均住房面积达到40平方米左右，已经是发达国家水平。在整个市场空间饱和的情况下，房地产高增长的基础不复存在。

未来的住房需求将从有房向好房转变；未来的房地产价值将从更多的房子变成更好的房子。这将是房地产开发的底层逻辑。

这意味着旧的和小的，旧的和劣质的房子的价值会越来越低。越多越好，越大越好。这是不正确的。我们追求的目标是精就是好。只有了解时代的发展逻辑，才能从中受益。

今年，石家庄的一些老少房价已经回到了5年前。如果有些人只是需要后悔过去没有上车，那么现在是时候开始了。如果你还在为拥有多套破旧房屋而沾沾自喜，那么你应该做的就是快速整合和更换优质的新房。房产税的靴子迟早会落下，更换也迟早。

市场底部逻辑的变化，也决定了房企未来发展逻辑的变化。由于市场空间已经无法支撑行业的高速增长，房地产企业对速度和效率的追求已成为过去。未来，他们将是做好品质、服务和美好生活的服务商。

在这个大分化时代，石家庄楼市会出现哪些小分化？

房企的分化。

多年来，石家庄的市场好坏参半。除了市场规则的不断调控，前所未有的下行周期加速了行业的大洗牌。

房地产企业的分化将表现在两个方面。一是加快房地产企业淘汰整合，淘汰实力不足、过剩的房地产企业。二是房地产龙头企业将借机巩固地位，进一步扩大市场份额。

2018-2019年是高杠杆时代的巅峰。国内多家房企加快布局石家庄。抢地速度之快，建站之果断，备受人们关注。

现在，培育石家庄的花言巧语还在我耳边，但一些房地产公司的离开倒计时已经进入了空气。当第一个项目在 2022 年交付时，可能是他们退出的时候。

由于资金回笼的需求以及地产公司的战略调整，这些项目大部分都是降价出货，甚至不计成本。他们有可能成为 2022 年物业交付的重灾区。

随着一二级联动的结束，大部分缺乏资金实力和品牌知名度的本土中小房企也将逐步退出历史舞台。

相比之下，龙头房企的市场份额将稳步提升。国企、央企将逐步成为市场主力军，为房地产市场的整体稳定打下底线。也有一些稳定的民营地产企业可以参与。

产品差异化。

由于可重复性强，房地产公司很难实现独特的产品创新。比如近两年流行的宽厅、开放式阳台、花园全龄空间等，迅速成为各种项目的标配。

由于周转率高，房地产公司很难根据地块质量和购房者的需求来创建和调整标签，而不是简单地复制现有的产品线。这样的产品是不可重复的创新。

另外，我想表达一点，就是产品赎回权的差异化。

2022年，石家庄将迎来品牌房企集中交付之年。哪个交付效果理想，哪个交付意味着维权，哪个交付延迟……将成为检验各个房企质量的良机。哪些房产项目更值得买，答案会更清晰。

事实上，没有任何房地产公司可以保证交付时不会出现瑕疵。如果大部分业主对交付满意，可以根据业主反馈及时整改，就是一个好项目。不幸的是，没有多少项目可以做到这一点。

区域差异化。

一个城市的发展方向取决于空间规划。事实上，要做到遍地开花的全面发展是非常困难的，必须用拳头来攻击。

那么，你应该按照计划买房吗？这取决于空间规划的科学性，以及规划的速度和投入。如果能把蓝图画到最后，就可以大胆按照计划买房了。

当然，在确定房屋价值时，位置才是王道。

一是买稀缺。稀缺性是财产价值的硬通货，无论它在哪里。

石家庄二环可谓寸土寸金。在“二环减法”和“容积率2.0时代”的共振下，住宅用地将更加稀缺，未来的产品将更加宜居。 房价怎么可能不涨反跌？

城市附近还有天然的山地水资源，如西部山前和沱沱河。特别是由于法规的影响，容积率低于1.5的纯低密度产品更加稀缺，提供更好的居住体验。

第二个是购买潜力。潜在区域的增长潜力更加明显，房子可以与区域价值一起成长。

在永河发展战略下，太平河城区作为起步区和示范区，在规划对标雄安新区方面无疑更值得期待。该区域不以住宅开发为主，而是融合了教育、医疗、文化、体育等丰富的内容。

东南地区一直是城市发展的热点。随着万亩生物医药产业基地的引进和南方新城的规划，西京北、东京北、芳村等城中村加速改造，连接南北的复兴街快速通道，该领域的发展值得期待。

房价微分。

把 房价 放到最后。因为当房地产公司、产品、地区等都在分化的时候，单纯看均价的兴衰是没有意义的。

上一篇其实已经说了，比如一些房企面临资金链断裂，能否按时交付存疑；有的楼盘掉到成本线，交付质量不言而喻；有的楼盘像个孤岛，区域很难长时间迎风……这样的楼盘不管多便宜都不建议买，尤其是只是首次购房者需要。这样的“坑”需要大量的资金或时间成本来填补，购房者必须有一颗大心脏才能面对无穷无尽的烦恼。

因此，购房者的首要任务是关注安全边际，然后在此基础上看价格。从整个石家庄市场来看，大概率出现稳中有升的趋势。

在“有房，不炒房”的主题下，“更好地满足购房者的合理住房需求”和“房地产行业良性循环、健康发展”成为方向。信贷政策对购房需求的合理支持将起到稳定市场的作用。

2021年土地成交量锐减将影响2022年住宅市场新增供给，供过于求的局面将有所缓解，供需关系是影响房价的最大变量。除了急于出清市场、资金链紧张的房企外，2021年的经营意愿不会比2021年强。

很多人认为，石家庄的5年限售期即将到期，大量房屋将被抛售上市。孟哥的观点是，这些楼盘至少5年前的价格和持有成本不说，无论是产品还是质量雄安新区房地产行业走势分析报告，都远远落后。那些能够与这些受限房源形成内卷的人要么是老的，要么是小众的，要么是纯粹的刚需，几乎很难影响和改善市场。

回首2021年，这座城市最大的改变就是“觉醒”。

石家庄不缺人口。毕竟，它是一座常住人口超过500万的特大城市。但省会城市的经济总量却落后。

从万亿目标的提出，到千亿产业布局雄安新区房地产行业走势分析报告，再到甬河、沱沱经济带、高铁等一系列发展规划的发布商圈，南方新城，让我们点燃城市发展的热情。希望。 2022年将是石家庄开启新周期的关键之年。

在这个新的周期中，我们要做的就是迎接差异化，在差异化中更好地生存。

tag标签：