一个当地机关的朋友说，从那以后，张家口的派出所是最累的，隔三差五就得去楼盘清理“房闹人员”，有时候一干就是一天。

这两年的张家口楼市，只能用“崩塌”二字形容。

房价“一夜回到2015年”，下花园房价腰斩，单价从1.5万，跌落至6-7K，开发商逃离，整体比2017年北三县惨多了。

概念与故事

这是张家口，而南面的固安、永清、霸州、廊坊一带，则是因为北京“新机场”。

大概在2019年9月前后炒作了一轮，但幅度不是很高，这里就不再详叙。

有一个问题值得注意。

前面说过，2017年上半年，除了张家口，环京市场都被冻结了，那为什么南面还能炒呢？

民间有一个说法，“环北京贫穷带”。

其中廊坊就是贫困大户，被北京强虹吸多年，经济差劲，这些年全靠房地产供血。2017年北京强行封了环京市场后，从上到下更是“紧衣缩食”。

“由俭入奢易，由奢入俭难” 。

当地一直在试图松绑调控，2019年，就偷偷摸摸对环京一些楼盘放开了指标。不过后来被媒体发现，大肆报道后，又马上恢复了政策。

今年也是这样，官方没有下发通告，但事实上，私底下已经放开了。而且这次力度更大，属于“全面放开”，不单是新房不限购白沟房价开始下跌，二手房也不限购。

背后的原因只有一个，“危在旦夕”。市场停滞，资金匮乏，环京城建，慢如蜗牛。

环京一位中介老板对我说，被冻结的这几年，市场从业者基本都走光了，还能做交易的门店，掰手指头都能数得过来，自己之所以坚持的原因，是因为呆了10多年了，根在这里。

而且坚信环京还有希望。因为这两年全国差不多点的地方都在涨，环沪、环深房价都在2万多，连环杭州的房价都超过了环京，这是什么道理。

的确，相对于其他环一线市场，现在环京市场的房价着实便宜很多。

燕郊南区，新房房价2.8万左右，10公里开车15分钟白沟房价开始下跌，到达北京市政府，旁边的房价在5万左右，20分钟到达通州商务区，房价在6万左右。

这是环京最贵的房子，也是距离最近的房子。

再远一些，距离北京通州核心区半个小时车程，燕郊北的二手房大都在1.8万左右。

然后是大厂，40分钟左右车程，新房在1.5万/平米左右，1小时车程的香河县，房价在8K左右，最便宜的只有6K。

可以说，经过4年多时间，环京楼市的泡沫基本都挤出去了，比较健康，整体很“洼”，好比寒夜里，塞外草原的一块肥肉。

价值梯队

通过上面的论述，我们知道了环京的历史、现状，以及为什么复苏。接下来，我们再重新审视，环京是否还有投资价值？

首先我可以很负责任地讲，环大城市周边的卫星城，只有“睡城”价值，距离是绝对优势。

比如燕郊距离北京通州核心区15公里，距离天安门30多公里，一脚油门2-3万/平米的价差，足以吸引北京通州上班族来燕郊置业，所以燕郊价值是稳定的。

燕郊南区因为距离近，最高房价卖到了2.8万/平米，这里不仅住着北漂，还有很多市政府公职人员，属于环京的第一梯队。其次是老城区为主的北区。

而且燕郊近两年城建速度明显加快，修断头路、大桥、地铁招标、施工，大雨即淹城缓解了很多。

其中地铁是重大利好，大约在2025年10月左右完工，平谷线在燕郊设三个站点，基本贯穿燕郊整个区域。目前燕郊房价是通州的35%左右，地铁开通后，会被刚需拉升至60%左右。

其次是大厂。

北京通州准备投资5亿元，在潮白河上架一座“厂通桥”，连接大厂，目前已经进入议事日程。

建成后，大厂到北京市政府的距离是15公里，按照设计时速60公里计算，大约20分钟车程，建成利好作用不小，起码可以抬升大厂2000-5000元房价。

值得细说的是，大厂的道路规划、绿化设计，以及基建配套跟燕郊南区一个水平，甚至要高一些。

因为大厂是后开发的，当初已经被北京市政府统一规划管理，单公园就有6、7个，作为北京机关人员和家属、人大教职工家属的居住地。

所以大厂的睡城价值，当之无愧环京第二，尤其西区价值高一些。

最后是香河。

香河则主要表现在“价格优势”，平均二手房房价在8K左右，低的有6K，一套房算下来，大概在80万左右，首付30万以内拿下。

比较适合在通州上班的刚需北漂。

要知道现在很多县城的房价都在万元以上了，香河主要价值在北部新城，教育还不错，有一个黄冈实验学校，医疗也有三甲“潞河医院”，属于首都医科大学附属医院。

北三是第一价值梯队，投资属性还是有的，现在价格已经处于触底反弹阶段，只涨不跌。

环京大坑

第二梯队是以新机场为主的固安、永清、霸州、廊坊一带，简称为“南部环京带”。

这一带，炒作的是两个概念，一是新机场，二是百年大计雄安新区。

但我认为，可投资性一般。

首先固安永清廊坊这边，距离北京市区太远了，平均距离天安门60公里，开车1.5-2个多小时左右。

未来即使开通机场地铁延长线，但票价早晚加起来将近100元左右，成本极高。而且北京大型产业商圈基本都在北面，南面相对薄弱，最近的是西城区金融街，距离依旧很遥远。

距离因素让北京跟南部环京带的资源交换，异常缓慢。

新机场2019年运营后，带动效果一般。因为周边配套起不来，居住的工薪阶层空姐空少，有资格的都在北京大兴区买了房，而底薪服务群体，又买不起周边的房子。

而环雄概念又是一个大坑。

雄安我讲过很多次，是中国社会主义先进经济的试验区，房住不炒典型代表区。

未来房地产会走新加坡制度，政府会造大量的人才保障房，保障性租赁房给居民住，教育完全均衡，没有学区房概念，而且土地面积足够大，造房不受制约。

城内可以解决居住问题，人们为啥还要去环雄买房自住？这就是典型的投资伪概念，这几年基本投资环雄周边的永清、白沟，都被深套。

但纵使这样，依旧源源不断的韭菜愿意入坑，十匹马都拉不住。

而北面的张家口下花园更不用多说，环京第一坑市。距离天安门140公里，距离北京海淀产业区上地126公里……这叫环京吗？

这叫环坑。

张家口一度鼓吹冬奥会概念，声称冬奥会可以带动旅游产业，尤其是滑雪为主的体育产业。

我也是滑雪爱好者，但只有北京才会选择去张家口一带玩几次，滑雪辐射面太窄，又受限于气候，根本无法成为支柱性产业，更别说带动规模性就业。

当初张家口人以为进京高铁开通后，房价可以上涨，但没想到，高铁开通后，年轻人加速逃离，反而有了去北京打工的想法。

所以下花园一带将漫漫无期的横盘，不会再有反弹的可能性了。

几点建议

最后子木对全文再做一个总结。

首先，这次环京楼市复苏，是4年挤压泡沫的“价值回归”，但我们不能一味地以“故事”看待城市发展，更多是以“睡城”角度，评估这个地方到底未来有没有刚需接盘者。

站在投资的角度，第一梯队是燕郊，第二梯队是大厂、香河，第三梯队是固安、廊坊。其他比如永清、霸州、涿州、白沟、下花园一带，统属于环京大坑。

对于投资来说，这个信息价值百万。

其次还要细说的是，环京这波放开是“偷偷的”，背后有政策调控风险，如果接下来房价大涨，必然会像2019年那波，媒体们大肆传播，当地政府不堪压力，重申调控。

所以刚需买，一定没问题，因为跌无可跌，只有涨，但投资一定要把握“度”，这是一个长期投资性市场，不可能出现大涨套利的机会，一定要谨慎为之，从当下到年底，基本都是“抄底期”。

最后，子木再次重申，投资房产是门技术活，未来更是，买房之前一定要研究城市发展的底层逻辑，并不是说，新闻一播，你就感觉天降发财机遇，通过这几年的环京楼市可以发现。

当一个人知道这事能赚钱，它能赚大钱；当一群人知道这事能赚钱，它能赚小钱；当所有人知道这事能赚钱，这就是一个坑。

很喜欢罗曼·罗兰的一句话：

谨慎的人是照着理性而行使的。

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