我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐，城镇化结束之后，房价会停止增长吗？

回答：中国的快速发展离不开人口的红利，每年消耗世界40%的水泥和35%的钢材 任何行业生存的土壤必须是人，没有人就不会产生消费，把8亿人口从农村带到城市形成巨大消费群体，这将是全球最大的市场，我们把自己的事情处理好就是世界第一了。在城镇化的道路上，我们的效率是最快的，英国用了200年时间，美国用了100年时间。

不是简单的把人拉到城镇就完成了城镇化，相对应的需要解决进城人的就业岗位、教育、住房、交通等多项问题，在城镇化的过程中房地产行业首当其冲。中国城镇人口1978年1.7亿人，城镇人口占总人口比重（城镇化率）为17. 9%，2016年，城镇常住人口7.9亿人，城镇化率57.35%，以往年的平均数据推算，每年城镇化率约为1%，预计到2035年城镇化率完成70%，达到发达国家水平(美国英国约85%),在推进城镇化中避不开房地产开发，房地产仍然将是黄金时代。在城镇化完成之后未必房地产的增速要放缓房价要跌，可以参照伦敦和纽约。

老房子换新房，非学区换学区，小房子换大房子，大房子换洋房，洋房换别墅，别墅换大平层，欲望无止境，需求永远不会停下来，产品迭代更生，今天的新概念豪宅未来会被淘汰，没有最完美的房子，永远存着改善，增长只会放缓，房地产不会被淘汰。

提问：房姐，这是我首问，看了你挺多回复，想问个头疼的问题，我在秦皇岛市，30现在三套房，一套市中心老破小学区房，一套开发区电梯三室洋房，一套北戴河小别墅，学区房孩子上学要用最近几年动不了，剩下两套都考虑卖掉，由于个人工作原因别的地方很难弄到房票，最近几年不想投资秦皇岛以外的房产，我觉得你的大面积低单价，低周转看长周期盈利方式适合我，我如果只投资秦皇岛您有什么建议，辛苦了

回答：秦皇岛IP价值高，领导人手一套，但是旅居房产并不是很好的投资标的，没人接盘。旅游城市一手房价涨的都是成本，二手价格纹丝不动最可怕。投资还是建议换城市 90%的小白买房都会犯的错误:

一.买错了房子 1.跑三四线跑环京环沪买错城市；

2.不懂限购不懂商业买商住商铺买错物业；

3.不懂价值溢价远郊CEO三无贵妇盘，贪便宜硬伤损盘。

二.做错了贷款

1.没看好限贷规则被二套急急忙忙按揭2成；

2.比银行还怕贷款比风控更懂风险就是不贷少贷；

3.先买房子再做贷款，贷款漏洞百出。

三.搞错了时机 1.新手总想看到大盘上涨再抄底结果是追涨杀跌；

2.总要先卖房再买房，卖低买高总比行情慢半拍；

3.勤看咨询案例，偷瞄推荐小区，结果是3年前的问答。

不要因为自己的思维局限，错失了未来10年躺赢的机会。

提问：新人首问，央企职工，北京集体户口，在海淀永丰工作，准备跟对象领证，但对象名下在海淀上庄家园有套老破小，目前还有160左右的贷款，对象在上地上班，可能考虑未来换到望京，目前想用我的sfsd 资格在结婚前再买一套稍大一点的房子，但苦于子弹不足，只有100多点，两人的其他xfd神马的能凑个6.70，上庄这个房子又入手不久，即便卖掉感觉也不划算，倾向于考虑二抵再凑点首付出来，最终暂时保持两套，用海淀的房子先立户。主要问题是买房方向不明确，核心是想改善居住，为未来生娃做准备，其次考虑增值，等娃大了换房，近期两人总收入刚刚提升至接近100每年的水平，由于二人工作地的问题基本不考虑太南边的房子，研究过海淀田村，朝阳北苑一代的房子，但普遍首付都要接近300，不知房姐有何建议，能否推荐若干小区供参考？以及如何解决首付不太充足的问题，多谢

回答：200左右首付在海淀和朝阳买不到好的改善盘 建议看回龙观板块，通勤也合适。可以看下 流星花园、新龙城、首开智慧社等 解决资金问题，筹款方式大概可分为这几级： 1.少数没有理财渠道或追求资金安全的亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般总额较少。 2.信用卡是最便宜的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 4.拆借信用卡，在信用卡成本上再加一些拆借的红包费用。 5.正常抵押贷，4.5%-9%之间，主要集中在6-8。 6.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 从第1条到第6条都可以称为第一级资金，而且基本是自有资金，每个人都要尽可能开发，为第一个雪球添砖加瓦。 其次是第二级资金： 7.亲密私人借款，一般在6%-12%之间。 8.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于12%的资金，都是倒贴钱，如果能够变成优质的房产，这一类资金，本质上是有多少要多少。 而第三级资金白沟房子过户费多少钱，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 9.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 10.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的升值资产。

提问：房姐好，我的情况买房有点吃力，请美丽的房姐解惑，北京买房属二套 【首付】需变卖老家白沟的一套还没有房本的房子，目前市值因还没下房本最多100w，抛除贷款28w，月供2200，还得压尾款到过户时才能给，也就能剩60w左右，加上手里的40w凑100，房子在中介挂了三个月了。现在住的是燕郊嘉都小区的房子，市值140w，贷款68w，月供4000，户口挂在房子上，起初是预备孩子上学用，还没想好出售，如果也卖掉，首付能到160左右 【规划】房子购买三五年内可先出租，同时也为积分落户加下分值，还要考虑学校问题，孩子一岁半，我想在孩子上学前能把分数累计到能拿到户口到状态。 【准备工作】我和爱人月收入30k，已经看过朝阳的石佛营，甘露园的老公房，常营的丽景园、住欣家园、苹果派、管庄北二里及定福庄附近的老房子，亦庄的小康家园、贵园南里、泰河园几个回迁房，顺义县城15号地铁沿线及后沙峪的房子，大兴黄村的老房子，靠近市区的能买的起的都是一居室，如果考虑5口人同住是住不了的。 请房姐支招，1.选哪个区？2.买不到两居，朝阳的四五十平的一居可以么？3.白沟的和燕郊的房子怎么取舍？4.如果兼顾学校，按照我的情况哪个小区更值得推荐？5.如果考虑积分落户选城六区外哪个位置？谢谢房姐！

回答：1. 可选择不多 建议看朝阳、昌平，兼顾学区 可以看看 方庄的方X园、 望京花家地X里小两居，回龙观的矩阵小区也能淘到小两居，还有西坝河板块也可以淘下。一居户型不错能改二的也可以入。 2. 你首付较少，建议白沟和燕郊都出掉，160左右的首付看上面推荐的板块 3. 建议选择回龙观

提问：亲爱的房姐，新人首问。年近半百临近退休，收入不稳定，还贷能力有限。现家有唯一套皂君庙大三居，央产无贷款，可卖1000左右。思路是卖了大三居，换成二套，其中之一全款换成附近的小两居，保值加出租，留给儿子，如果将来他想换还可以保留首房首贷的资格，其二在回龙观买进大三居，家人自住，用小二居的租金补贴贷款。这个思路可行吗？1、保值+出租的小两居看了：铁科院塔楼，94年的有电梯，59平米，650万，环境好单价高。学院南路60号的次顶楼57平米580万，皂君东里的次顶楼56平米，520万，环境差单价低一些。哪个可以买进？2、回龙观计划在八号线育知路和平西府站附近买。看了流星花园三，田园风光，龙禧苑一、二。家人更喜欢田园风光，顶楼和次顶楼、没电梯，您更推荐哪个？期待您的回复，谢谢！

回答：思路可行 1. 保值+出租 建议从性价比考虑 皂君东里>学院南路60号>铁科院塔楼 2. 田园风光小区居住人群基本是农大、林大、北外等高校的老师，素质高，离平西府只有300多米，板楼户型很方正，内部配套比较完善，居住角度还是很舒适，缺点就是 外立面维护的不行 看起来有点旧。流星花园密度低 部分带观景电梯，比较适合养老居住，户型比较多。缺点就是 楼间距有点小，采光受影响。综合看这两个盘，居住都不错，按你们的喜好选择即可

提问：房姐，您好！我是山西人，孩子去年毕业落户在北京，但现工作在外地，可能过两三年才能回到北京工作，回京后在哪个区工作还不知道。怕以后房子涨价，今年计划六到七百万在北京贷款或全款买一套房作为孩子找对象结婚用房，问是在西城乐城买个两居的房还是在望京或北苑买一个新一点的小三居合适，房姐您还有什么更好的建议。（前几天我已付了费用，这次提问怎么还收费）

回答：建议sfsd的形式买入望京板块的三居，西城以及北苑做为首套不是好的选择。 考虑到刚工作月供压力，建议可以用500万做为首付，买入1000+的标的，将剩余200左右的资金做为月供，抵抗现金流风险

提问：房姐好，首次提问。 基本情况：首房首贷，130首付预算。 投资需求占大头，自助为辅。 1.房源比较 • 京棉新城二厂 单价5.3 高楼层 东南 建筑面积63 08年（下图） • 石佛营西里北门附近 单价5.65 中楼层 南北 建筑面积60 99年 临街 一下楼出北门是正在建的3号线石佛营站 这两个从流动性和升值潜力及租售比潜力上如何选？（三号线开通后，石佛营是否房租可以涨？） （上图） 2.海淀（五月华亭）、望京（点击未来）、通州、亦庄开发区的更新的房会不会投资潜力相对十里铺和石佛营更好？ 这几个大区域上排序如何？ 以及房姐能推荐以上区域符合情况的盘吗？ 感谢！

回答：石佛营西里>京棉新城二厂 投资顺序 望京 通州 亦庄开发区 海淀 这些区域能看的楼盘非常少，要么位置并不好，低总价看老公房最合适，涨幅也能紧跟大盘

提问：您好，我在北京买了两套，两套各贷款不到50%，剩下1000w贷款。 当时贷款的时候想的是多贷款，手头留现金去做别的，但是现在感觉利息很高，并且手头现金没处用，考虑是否把贷款还清。 想问一下，大家都主张贷款要足，但是这个前提是，现金在别处能创造比贷款利息更高的价值对吧。 如果没找到更好的投资方式，是不是还了贷款比较好？

回答：选择贷款的前提，是投资的标的物正确，本身有良好的涨幅。 这样一来，杠杆的乘数，就是利润的乘数。 如果投资选筹的标的物错误，涨幅低于持有的成本，包括贷款的利息，那么这个标的物可以选择一个合适的时间出手，我们俗称"优化"选筹。 选筹正确，利润是正数，所以尽力贷款； 选筹错误，利润是负数，所以贷款越多，亏损越多，在合适的机会卖掉。 如果选筹错误，还清贷款是正确的。 但是如果有现金，又可以进行正确的选筹和贷款。 如果新增的利润，大于亏损的利润，那么就把资产投入到新的利润标的物上，在一个合适的时间，出手亏损标的，也就是卖房。 这里的关键，在前后时机的把握，楼市不是稳定的行情， 往往是3年不涨给，一涨3年涨幅，涨幅跑输的标的，也要扛到上涨阶段，才是最佳出手机会。 在此之前，买入的动作，也要同步进行。 支付的利息，换取了新的利润机会。

提问：房姐，你怎么看慧忠里学区呢？

回答：亚运村这边外国语学区，房屋比较老，价格略贵。 在嘉铭桐城收掉几个弱学校后，慧忠里的价格因此变得更贵了。 同类的选择中，望京的学区风险更低，成长性更好。

提问：房姐好，新人首问，本人情况：老家保定有两套空置，总价值150左右，大兴有一套商住两用被套中，未来大概率在望京长期工作。由于刚够5年资格想卖掉保定的凑200-300子弹，总价想控制在450-500尽快上首套的车； 主要考虑两点：1. 投资用，考虑升值空间。2.未来孩子上学的学区房，到时候不想再换房了。 问题有几个：1.因为是小白首先看是否需要纠正思路，因为目前还没有孩子是否需要提前买学区房，还是只考虑自住和投资到时候再换学区 2.大兴的房如果只出租不自住，是否还有升至空间，还是割肉卖掉 3. 基于以上因素有什么推荐的小区，望京和朝阳有什么推荐的片区可选？ 另外还想问下房姐对雄安新区影响的保定房价怎么看，现在已经1万多了，连邻近新区的县城都8000了，以后看涨看跌？ 谢谢~

回答：1. 没小孩不需要提前考虑学区，大兴能出掉就出，放在那里等回血没有意义，合力投资优质才是正确选择。望京新城、澳洲康都、季景沁园、青年汇佳园、石佛营西里 等，自住+保值优先 2. 雄安雷声大雨点小，未来如何还不知道。先要解决产业和人口问题房产投资才有价值。

提问：房姐，我们在海淀山后有二套房，孩子已在山后地区上小学。请问我们是析产后在本小区（海淀三嘉信苑）再增套房，还是去工作单位附近（肖家河）换一套更大点的房子，哪个更有投资价值？去肖家河附近换房可以满足未来孩子跨区小升初，以及改善居住面积的需求。在附近增套房，负担小。如果换房的话，圆明园花园别墅和骚子营的燕北园哪个更有增值潜力。另外，请问购买有抵押（经营性贷款）房子的流程应是怎样？目前这套房子业主想网签后，用我们的首付款解压，提前还款至解压完毕大概需要一周，我担心银行解压期间发生法院查封等事件。是不是我担心的多余了？谢谢！

回答：1. 你的情况改善居住+保值更合适，所以推荐置换到肖家河。燕北园>圆明园花园别墅 再详细说下如何解决抵押问题 1.房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2.房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：美丽的房姐，你好！【新人首问】在北京600w以下纯投资买房的话，通州区的北京东湾怎么样？如果可以，买多大面积的合适？谢谢！

回答：北京东湾7w左右的价格真是不低，开发商这个报价基本把以后的升值预期都吃掉大半了，投资显然不合适。 通州主要看 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾

提问：房姐你好，本人有清河老小区闲置，70平，市场价有给到450，想卖，孩子明年马甸附近上学，想在亚运村到德外附近置换，接送孩子方便，目前看了马甸附近的深房大厦、亚运村附近的亚奥观典、天创世缘、九台2000、附近三局，总价在800万左右的三居，目前手里子弹250。想看看目前看的这几个小区，是否能出手。也希望有别的合适的房源推荐，我们主要考虑一下几方面：（1）是房子日后好出手，（2）3居，老人和孩子分开（3、）离马甸桥近一些，方便接送孩子

回答：马甸一带楼盘品质和配套相对落后，综合地段因素和目前的价格不是很适合投资 可以看看惠新西街附近 例如 罗马家园、千鹤家园这几个同类型物业可以淘

提问：房姐你好！上次根据你给出的建议，重点在网上查询了相关的楼盘，有几套房型还算满意，只是价格有点高，犹豫中。想请教：入手东恒时代二期的三居，比苹果南区、首城国际是否可行？朋友推荐海淀区公主坟的法拍房大三居，可否入手？这几个楼盘哪个更具有自主➕保值➕学区房功能？谢谢！期待您的答复！

回答：首城国际 东恒时代、苹果南区这几个在升值中没有明显的差异，硬选的话 首城国际好点。 法拍没有专业人事帮助真不建议普通人买，坑多 费心费力。

提问：美丽的房姐好！新人首问。北京房子有方庄一套90平米老破小，现有子弹1000万，目前在上地附近租房。家庭年收入130万税前。可以负担首付600万。方庄的老破小是否可以抵押贷款？打算在西二旗和清河或者望京附近购置一套房子，自住加投资白沟房子过户费多少钱，目前选择如下： 1、西山华府 2、橡树湾 3、领秀硅谷 4、望京片区，对融科橄榄城感觉比较好，但是价位比较高，看了几套一百平左右的都是9.2万单价。 请教房姐这几个楼盘哪个溢价小更适合入手？大概多少价位可以入手？ 上面两处区域还有其他性价比高的楼盘推荐吗？谢谢！

回答：西山华府是溢价盘，不建议 橡树湾学区房，如果考虑学区可以入手 领秀硅谷位置一般，周边发展潜力有限，不推荐 融科橄榄城如果有9内的可以入手

提问：希望百忙之中的房姐翻翻牌子，谢谢 1. 石佛营东里小区，图片中的90后公房，58平，单价5.1，高楼层无电梯，东西向，怎么样？这个小区配套如何？石佛营附近的一室或二室90后公房，均价多少可考虑？长期看能跑赢大盘吗？ 2. 首房首贷，国企，不算年终奖等，月固定工资税前不到1w，买月供要1w多的房子，能贷到商贷吗？可以的话，需要提前做哪些准备吗？ 3. 等额本息和等额本金，选哪个划算一点？ 问题有点多，麻烦了。

回答：石佛营地段不错，石佛营东里上车盘小户型为主，户型比较房子全南和南北通透较多，离红领巾和朝阳大悦城也不远。可以入手 先在北京做不了jls，增加共同还款人，如果信贷经理认可也是大概率能下，有必要可以使用红包 长期贷款选等额本息

提问：房姐好！对于您给我的答复，保守选双井，搏更高收益选望京。我是外地人，有几个疑问，请赐教！1.双井在东三环边，离国贸只一站路。望京在东五环，位置觉得不如双井好，但是房价，租金望京反而更高些。为什么？只是因为双井比望京房龄老破吗？还是因为国贸双井片将来发展不如望京吗？记得房姐说过，国贸几年后可能25万一平，是价值洼地。2.为什么搏更收益是望京，而不是双井？3.要是买总价1000万元均5万\/平的双井老破大，和望京总价1000万，均价7万\/平的次新居，哪个10年后收益更好些呢？

回答：望京是产住结合，能量上高于双井，未来想象空间也更大 双井属于CBD的后花园，周边配套也相对更成熟，价格主要受CBD价格联动的影响，收益更加稳定 如果能承受更大的风险 可以看望京

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